Mudanças na Lei do Inquilinato são bem recebidas pelo setor imobiliário, entretanto lojistas a criticam.

O Projeto de lei aprovado em 28/10/09 pela Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania do Senado, abre caminho para uma nova Lei do Inquilinato, mais moderna e atual.

O novo texto, que agora segue para sanção do presidente Lula, foi muito bem recebido pelo Secovi-SP. “Boa lei é aquela que realmente atende à demanda da sociedade e regula coerentemente a ordem, a paz e o desenvolvimento, não apenas o econômico”, analisa Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Sindicato.

Entre as principais mudanças, está a obrigatoriedade de o inquilino quitar a dívida com o dono do imóvel ou com a imobiliária em até 15 dias, a partir do recebimento da notificação de despejo. Hoje em dia o processo é muito mais moroso. Em São Paulo é comum uma simples ação de despejo por falta de pagamento durar mais do que um ano para ser concluída.

Pela nova legislação, um único mandado de despejo será suficiente para que o inquilino devedor saia do imóvel. Atualmente são necessários dois mandados e duas diligências até que o locatário inadimplente seja despejado. A demora faz com que muitos proprietários desistam de alugar seus imóveis pelo risco de uma ação judicial envolvendo o inquilino. Com a mudança, a expectativa é que o tempo médio para retomada do imóvel seja reduzido para 4 meses e, por conseguinte, mais imóveis sejam colocados para locação no mercado, possibilitando a redução de preços.

Outra alteração trazida pelo projeto refere-se a possibilidade de o inquilino evitar a rescisão contratual se este pagar todos os débitos no prazo do despejo, ou seja, no prazo de 15 dias. Com a lei que ainda vigora hoje, o locatário apresentava ao Judiciário sua intenção de pagar apenas no último momento do prazo para desocupação, então o processo voltava para as mãos do juiz e se desenrolava por mais alguns meses, colaborando para a morosidade do processo.

Outro avanço trazido pelo texto é a possibilidade de mudança de fiador, o que não existe na atual Lei. O que o legislativo pretendeu foi equilibrar as três relações; locador, locatário e fiador. Nos casos de dissolução familiar ou de morte do locatário, por exemplo, o fiador poderá exonerar-se de suas responsabilidades, no prazo de 30 dias após a comunicação feita pelo novo responsável pelo aluguel. Os efeitos da fiança, porém, permanecerão durante 120 dias após notificação da parte do locador.

Na prática, se um o casal aluga o imóvel, e um parente, de um dos dois, se torna fiador, e o casal posteriormente resolve separar-se o fiador encontra-se em uma situação incômoda, como poderá continuar a responsabilizar-se pelo ex-cônjuge de seu parente? Portanto a lei objetivou trazer uma situação de equilíbrio para todos.

O projeto garante que, após uma separação de casais, o imóvel seja usado por qualquer um dos dois, independentemente do nome que estiver no contrato. Mas isso será válido apenas para locações residenciais e não para qualquer tipo de imóvel.

O proprietário também poderá exigir um novo fiador, caso o antigo ingresse no regime de recuperação judicial. Com isso, pretende-se dar mais garantias ao proprietário e exonerar a empresa fiadora que estiver passando por crise econômico.

Muitas vezes, com a lei que ainda vigora, o locador se opõe à saída do fiador, necessitando de uma discussão judicial, o que no final resultava quase sempre na exoneração. Com o projeto da nova lei, basta uma simples notificação do fiador para que ele esteja livre da responsabilidade. E aí, nesse caso, o proprietário comunica ao locatário a necessidade de apresentar uma nova garantia locatícia no prazo de 30 dias, ou ele poderá desfazer a locação.

Com relação a multa rescisória, o projeto de lei se adequa ao Código Civil e a prática do mercado, ou seja, haverá a cobrança da multa de forma proporcional quando o imóvel alugado for devolvido antecipadamente. Isso significa que, se o inquilino decidir entregar o imóvel após 18 meses, em um contrato de locação de 30 meses com multa rescisória de 3 aluguéis, pagará apenas a multa proporcional ao tempo que faltaria para cumprir a totalidade do contrato (30 – 18 = 12 meses faltantes), ou seja, 1,2 aluguel.

O que muitos não concordam é que o locador não renove o contrato se receber uma proposta de aluguel mais elevada. Neste caso o inquilino só poderá continuar no imóvel se cobri-la. Isso desagradou os lojistas e comerciantes que fizeram do seu local do trabalho um ponto conhecido no bairro ou muitas vezes uma referencia da atividade exercida naquele local.

Empresários do ramo imobiliário, contudo, festejaram as mudanças na Lei do Inquilinato. É o caso de Nivaldo Calado, um dos proprietários da Nova Shekinah Imóveis instalada na zona sul de São Paulo. “A lei é muito bem-vinda, irá evitar a demora nas ações despejo”. Outro ponto positivo que vislumbra Nivaldo é a possibilidade da locação tornar-se novamente um atrativo para os investidores “entendo que a grande preocupação de quem investia em imóveis residenciais para locação era o insucesso na retomada do bem. Essa mudança é importante para que o investidor possa voltar a olhar o aluguel imobiliário como opção de aplicação financeira, já que este investimento já guarda uma característica bem atrativa que á a rentabilidade compatível com outras aplicações”.